УВАЖАЕМИ ЗЕМЕДЕЛСКИ ПРОИЗВОДИТЕЛИ,
ЗАДАВАЛИ ЛИ СТЕ СИ ВЪПРОСА КОЙ ДЪЛГОТРАЕН АКТИВ НЯМА НОРМА НА АМОРТИЗАЦИЯ И НИКОГА НЕ СЕ АМОРТИЗИРА -ОТГОВОРЪТ Е ЗЕМЯТА !
ЗНАЕТЕ ЛИ КОЛКО ДОЛАРА СА ПЛАТИЛИ НА МЕСТНОТО НАСЕЛЕНИЕ ЗА ЗЕМЯТА СИ АМЕРИКАНЦИТЕ, В ОНЕЗИ ДАЛЕЧНИ ГОДИНИ ?-ОТГОВОРЪТ Е 6/ШЕС/ ДОЛАРА .
Колко струва днес земята която притежаваме?Това е първият и актуален въпрос когато се разглеждат варианти за управление на земеделския актив.Защото именно реалната оценка за ситуацията на пазарите,дава възможност да се прецени да ли и доколко си заслужава земята ни да се отдава под аренда или да се обработва самостоятелно,каква трябва да бъде средната доходност от дка и какви рискове крие отдаването под наем.Общата статистика сочи,че през миналата година средната пазарна цена е 429лв /АПИ/.Продажбите за 2013 в сравнение с 2012год. са паднали с 20%,НО ЦЕНАТА СЕ Е ПОКАЧИЛА.
За да стигнем до обективна оценка трябва да знаем:
1.Най-важният показател,по който се определя цената на земята е годишният доход който тя носи.За собственика на парцела това е размерът на рантата,а за арендатора това е чистият приход на дка от продукцията която е произведена-напр.-Вие сте собственик и пазараната цена на дка е 400лв,като имате възможност да получавате 25лв на дка годишна рента,доходността за Вас означава рентата какъв процент % е от предлаганата цена или /25 :400 х 100=6,25%.
2.На второ място при опеделянето на цената трябва да се вземе предвид местоположението на земеделската земя-съвсем логично районите,където са най-плодородните почви,са и с по-високи цени.Значение има и размерът на парцела.Купувачите предпочитат по-големите,окрупнени земи,но които често са собственост на повече наследници и решението за управлението на актива става по-сложно.
3.Ако земята е отдадена под аренда,кандидат-купувачът ще вземе предвид срока на договора с арендатора,възможността да си получи рентата и отговаря ли тя на пазара,тъй като при дългосрочните договори за аренда ръстът на рентата чувствително изостава спрямо пазарната ситуация.
4.Критерии за определяне на стойността на земята е и начина на трайно ползване/Н Т П /.То е записано в скицата на земеделския имот и според класификацията може да бъде:нива,пасище,ливада,лозя,изоставена нива,трайни насаждения и др.Друго важно нещо:Земеделските земи в България се разделят в десет категории според продуктивните възможности на почвите,климатичните условия,технологичните качества,пригодността на земята за производство на различни култури.Според това разделение най-високо качество и най-висок бонитетен бал са тези от 1-ва и 2-ра категория,като постепенно качеството намалява до 10-та категория
.На практика колкото е по-плодородна почвата толкова е по-висока цената на парцела.
5.При определяне на цената се взема предвид още да ли разполага с изградени системи за напояване-хидромилиативни съоръжения и да ли наблизо има път или друга инфраструктура.
6.Друг фактор и при това с голяма тежест,при определяне цената на земята,са така наречените СУБСИДИИ,които се изплащат на дка по СЕПП/схема за единно плащане на площ/.Те имат ключова роля от въвеждането им след стопанската 2006-2007год.Изплащането им на реалния ползвател на земята индиректно увеличава дохода на дка,а това от своя атрана води до възможността за покачване на цената на самата земя.
7.Съотношението на обработваемите към необработваемите земи на един собственик ,също има значение при определяне на общата цена на имотите.Обикновено на един собственик са възстановени работни и неработни имоти и при желание се продават всички.Най-често продавачът търси обща добра сума за всички имоти.
За да се стигне до обективна оценка за конкретния имот,трябва да се проследи какви са средните цени в съответното землище ,сделките на какви цени са и какви са количествата земи
.Всичките тези критерии се проявяват в различна степен спрямо особеностите на дадена земеделска земя.Затова за да пресметнете обективно каква е цената на Вашата земеделска земя,със спецификата и особеностите на парцела Ви,Ви съветваме да се обръщате както към известни оценители ,така и към компании с добро име,които компетентно могат да аргоментират предложената оферта за Вашата земя.Така ще се обедите,че земята Ви ще попадне в добри ръце,а Вие сте получили справедлива цена.
Материалът подготвихме с помощта на АГРИОН
25.11.2014год.
Read Full Post »